Профессиональные девелоперы цивилизуют рынок малоэтажного жилья

На фоне проблем со строительством и вводом в эксплуатацию жилья в Челябинске застройщики начали активно осваивать пригород в радиусе 30 км. Количество заявленных к строительству коттеджных поселков уже превышает десяток, а строительные компании все чаще позиционируются не на элитного потребителя, а на средний класс.

эксперты 
Сергей Богданчиков 
директор департамента консалтинга London Consulting & Management Company (LCMC) 
Виктор Лебедев 
генеральный директор ЗАО «Энергоинвест» 
Владислав Песков 
координатор проекта загородного строительства компании «Стройсвязьурал-1» 
Николай Понкратов 
генеральный директор компании «Санхоум» 
Ренат Рахматулин 
менеджер проекта «Соколиная гора» группы компаний «Аркаим» 
Алексей Федотов 
директор челябинского филиала «Центра недвижимости «МАН».

Какой формат малоэтажной загородной недвижимости наиболее популярен? Почему профессионалы осваивают рынок малоэтажного жилья? Насколько серьезную конкуренцию городским квартирам составляют таунхаусы?

Еще пять лет назад состоятельные челябинцы могли купить загородное жилье только в трех организованных поселках: «Тарасовка», «Полина» и «Солнечная долина-1». Сейчас количество населенных пунктов, в которых можно выбирать малоэтажную недвижимость, стремительно растет. Однако, по мнению самих игроков, четкое предложение на рынке еще не сформировалось: рынок загородной недвижимости только начинает приобретать цивилизованные формы.

Малоэтажным жильем занялись профессионалы 

Как отмечают эксперты, львиная доля предлагаемых к продаже объектов вторичного рынка загородной недвижимости сосредоточена примерно в 20 поселках. По словам координатора проекта загородного строительства компании «Стройсвязьурал-1» ВЛАДИСЛАВА ПЕСКОВА, большинство из них относится к категории дачных. Загородного жилого фонда, который по документам относится к «землям поселений», значительно меньше. Директор департамента консалтинга London Consulting & Management Company (LCMC)СЕРГЕЙ БОГДАНЧИКОВ объясняет подобный перевес тем, что долгое время в южноуральской столице не было профессионального подхода к строительству малоэтажного жилья. По данным г-на Богданчикова, первые челябинские коттеджи начали появляться в 1992 г. после краха Советского Союза, когда съездившие за рубеж граждане начали привносить идеи загородного домостроения в развитие рынка малоэтажного жилья. Коттеджи строились на деньги будущих жителей в основном силами неофициальных строительных бригад, реже – профессиональными стройкомпаниями. Первый организованный коттеджный поселок «Полина» (20 км от Челябинска по Троицкому тракту) был построен ими в 1995 г. В нем было заселено 10 коттеджей. В 1996 г. компанией «Экодом» было начато строительство поселка «Солнечная долина» (на берегу озера Кременкуль). К 1997 г. было завершено создание организованного поселка «Тарасовка» (39-й микрорайон Центрального района) из примерно 30 домов. И на этом (около 47 тыс. кв. м) рынок строительства подобных населенных пунктов замер. 

Вновь возведение организованных малоэтажных поселков профессиональные строительные компании начали лишь в 2004-2006 гг. В числе застройщиков такие известные на Южном Урале девелоперские и строительные компании, как «Энергоинвест», «Стройальянс», «Артель-С», «Развитие», «Южуралстройсервис», «Технополис», «Уралметаллургремонт-4» (см. «Детали» на стр. 28). Сдача в эксплуатацию большинства строящихся ими поселков намечена на 2007-2008 гг. Таким образом, по данным LCMC, к концу 2007 г. общая площадь малоэтажной жилой недвижимости в округе Челябинска вырастет в 3,47 раза, то есть на 372,4 тыс. кв. м (на начало года – примерно 150,6 тыс. кв. м). «Судя по тому количеству загородных поселков, которые сегодня заявлены к строительству в округе Челябинска, можно сказать, что начинается бум загородной недвижимости», – считает менеджер проекта «Соколиная гора» группы компаний «Аркаим» РЕНАТ РАХМАТУЛИН. «В настоящее время преобладают «неорганизованные» поселки. Например, даже элитная «Тарасовка» не имеет общей концепции, развитой инфраструктуры. Но ситуация на рынке может измениться, потому что заявлено много проектов, претендующих стать «организованными» поселками. Будут ли они воплощены в жизнь, покажет время», – комментирует генеральный директор ЗАО «Энергоинвест» ВИКТОР ЛЕБЕДЕВ. 

В краткосрочной перспективе выброс на рынок недвижимости десятков тысяч квадратных метров малоэтажного загородного жилья не сможет повлиять на сегмент многоэтажной недвижимости. По словам Рената Рахматулина, из 10 покупателей первого жилья только один пытается приобрести квартиру именно в загородном комплексе. Девять стараются поселиться как можно ближе к центру города. «В масштабах всего рынка сектор загородной недвижимости еще слишком мал, чтобы повлиять на многоэтажное строительство», – уверен генеральный директор компании «Санхоум­» НИКОЛАЙ ПОНКРАТОВ.

Строители коттеджных поселков нацелились на средний класс 

Эксперты выделяют в основном две причины, по которым профессиональные строители и девелоперы вышли на рынок малоэтажного загородного жилья. По словам Владислава Пескова, прежде всего этому процессу способствовали трудности работы на городском строительном рынке, связанные со сроками ввода в эксплуатацию построенных зданий, получением земель под строительство, оформлением необходимой проектной и разрешительной документации. «Все разрешения в администрациях районов получить намного проще, чем в городе», – говорит г-н Песков. «Срок ввода в эксплуатацию малоэтажного дома значительно меньше, чем, к примеру, девятиэтажки. Соответственно, меньше и срок оборачиваемости вложенных в строительство средств, что выгодно застройщикам, особенно небольшим строительным фирмам», – объясняет вторую причину Николай Понкратов. 

Рентабельность бизнеса у девелоперов загородной жилой недвижимости разнится. По словам Рената Рахматулина, себестоимость строительства квадратного метра в зависимости от проекта варьируется от 17 до 30 тыс. руб., а цена – от 27 до 50 тыс. руб. На себестоимость, как отмечают экс­перты, влияют затраты на подведение коммуникаций, масштабность застройки, рост цен на используемые строительные материалы. «А цены во многом зависят от розы ветров нашего города: западное, северо-западное и северное направления считаются престижными, восток и юго-восток – экономкласс», – говорит г-н Рахматулин. «Запад и северо-запад Челябинска и прилегающие к нему пригороды – наиболее экологически чистая и благоприятная для строительства жилья зона. Популярность этих направлений также подтверждается структурой предложения в дейст­вующих поселках: 67% расположены на западе и северо-западе, 33% – на юге. Основной объем предложения строящихся коттеджных поселков также приходится на северо-западное направление (83,3%), 16,7% – на южное», – комментирует Сергей Богданчиков. 

Все предложения в возводимых на челябинском рынке малоэтажных поселках можно разделить на три категории: малоэтажные многоквартирные дома, индивидуальные коттеджи и таунхаусы . Наибольшее количество застройщиков, по словам Рената Рахматулина, работает именно в сегменте таунхаусов. «Основные покупатели – это бизнесмены, топ-менеджеры, люди среднего класса старше 30 лет. Они хотят жить на природе, но в комфорте городской квартиры. Формат таунхауса как раз и представляет из себя нечто среднее между квартирой и загородным коттеджем», – объясняет Ренат Рахматулин. «Сейчас многие строительные компании, работающие в секторе малоэтажного строительства, перепозиционируются с элитного сегмента или изначально позиционируются на потребителей среднего класса, у которых доход на члена семьи от 40 тыс. руб. в месяц, есть квартира, два и более автомобиля», – говорит Николай Понкратов. 

Даже у перечисленных категорий потенциальных покупателей уровень спроса на малоэтажное жилье пока оставляет желать лучшего. По данным LCMC, наибольшей популярностью пользуются коттеджи в строящихся и уже сложившихся коттеджных поселках, квартиры в таунхаусах в возводимых поселках малоэтажного жилья, новые коттеджи, расположенные в деревнях или других населенных пунктах разнородной застройки. Среди наименее востребованных типов малоэтажного жилья в LCMC называют квартиры в малоэтажных многоквартирных домах и квартиры в таунхаусах, расположенных в деревнях. «Таунхаусы не пользуются большой популярностью, потому что напоминают клиентам общежитие, а по стоимости сравнимы с хорошим индивидуальным домом. Большинство потенциальных покупателей представляет себе загородную недвижимость в виде дачи за большим забором в организованном поселке со своей инфра­структурой. Одна только наша компания на сегодня оформляет три поселка на Аргазинском водохранилище и два на озере Кумкуль. К примеру, на озере Кумкуль на площади 70 га планируется создать поселок усадебного типа с участ­ками от трех га», – объясняет директор челябинского филиала «Центра недвижимости «МАН» АЛЕКСЕЙ ФЕДОТОВ. По данным «Центра недвижимости «МАН», в настоящее время объекты загородной недвижимости продаются в среднем за срок от трех месяцев до полугода. 

По общему мнению экспертов, спрос на загородную малоэтажную недвижимость будет увеличиваться по мере роста благосостояния челябинцев и падения цен на недвижимость. Пик спроса на таунхаусы, по убеждению Сергея Богданчикова, придется на тот момент, когда цены на городские и загородные «квадраты» станут равны.

МАЛОЭТАЖНЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА – монолитные или кирпичные дома, высота которых не превышает пяти этажей. В таких домах располагаются одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, площадь которых может варьироваться от 30 до 150 кв. м. Дома оснащены центральными инженерными системами и обычно состоят на обслуживании единой управляющей организации. 
КОТТЕДЖИ рассчитаны на одну семью, имеют площадь дома 100-300 кв. м и предполагают наличие земельного участка 8-15 соток, встроенный или пристроенный гараж, индивидуальный архитектурный проект. 
ТАУНХАУС – это индивидуальные сблокированные коттеджные секции (две и более), построенные как один дом. Обязательное условие: в каждую секцию должен быть отдельный вход, а на первом уровне или цокольном этаже размещается гараж. Владелец таунхауса обычно является и собственником (или арендатором) придомового земельного участка от одной до трех соток.

Застройщики активно занялись малоэтажными поселками

Название поселка Местоположение Застройщик
«Соколиная гора» пос. Каштак (5 км от Челябинска) ГК «Аркаим»
«Премьера» пос. Октябрьский (20-30 км от Челябинска в сторону Копейска) «Стройальянс», «Квартал»
«Северные Шершни» (1 и 2) Тополиная аллея «Артель-С»
«Райский» оз. Кумкуль (30-40 км от Челябинска) «Горотделстрой»
«Новый Кременкуль» пос. Кременкуль (5 км от Челябинска) «Проминжиниринг»
«Солнечная долина» пос. Кременкуль (5 км от Челябинска) «Технополис»
«Сосновая горка» оз. Еловое (60 км от Челябинска в сторону Чебаркуля) «Уралметаллургремонт-4»
«Видово» оз. Чебаркуль (70-80 км от Челябинска в сторону Чебаркуля) «Видово», «Энергоинвест»
Коттеджи, пос. АМЗ АМЗ, ул. Тракторная «Микс», «Загородный дом»
Таунхаусы у Второго озера пос. Петровский (Красноармейский район, 3 км от Челябинска) «ЭлитСтройИнвест», «Петроградстрой», «Дом»
Таунхаусы на ул. Толбухина пос. АМЗ (дорога на карьер Изумруд) «Дюат Плюс»
«Посад» Градский прииск «Посад», «Развитие»
«Еланчик» оз. Еланчик (100 км от Челябинска) «Посад»
«Озерный» оз. Смолино (между пос. Береговой и Сухомесово) «Южуралстройсервис»

Источник: УК «Аркаим».

август 2007 г -  Журнал  "Деловой квартал" № 29 (78)

 

Поделиться:

Новости

С Днём города!
13сентября
13 сентября Челябинску исполнился 281 год!
С днём знаний!
01сентября
Поздравляем с днём знаний!
«Аркаим-Плаза» - самый титулованный бизнес-центр Челябинска
21августа
Бизнес-центр «Аркаим-Плаза» из года в год подтверждает свою лидирующую позицию на рынке коммерческой недвижимости
Все новости»
Презентация «Аркаим Плаза»

Наши партнеры

Бизнес-центр «Аркаим-Плаза» г. Челябинск, ул. Карла Маркса 38. Телефон: (351) 239-15-15 2017 © ООО «Плаза ДС»