Что легче: строить недвижимость или управлять ею?

Офисные здания в Челябинске наполнены на 98% и спрос в категории «А» и «B» стабилен, а в категории «C» имеет тенденцию к увеличению. Так что стоит ожидать строительства новых зданий и постепенного насыщения рынка. Построить объект недвижимости, сдать его в эксплуатацию – это одно. А умение управлять им является весьма ценным качеством, которое очень ценится на рынке недвижимости, так как профессиональный и качественный подход к управлению недвижимостью позволяет ощутимо повысить эффективность и прибыльность такой недвижимости. Причём эта эффективность отразится на всех участниках, которые, так или иначе, имеют отношение к этой недвижимости.

В выигрыше остаётся собственник здания, который может переключить своё внимание на другой объект, развиваться дальше, оставаться мобильным и неперегруженным дополнительным персоналом Арендаторам помещений в здании гораздо проще общаться с профессионалами управления, нежели с весьма сомнительными «завхозами». Город выигрывает уже из-за того, что на его улицах стоят красивые и всегда чистые здания. Управляющей компании выгодно вести управление объектом недвижимости качественно и профессионально, так как в противном случае собственник легко может отказаться от её услуг. Последним пунктом создаётся необходимое напряжение, которое и заставляет всю эту нехитрую схему работать. Но это в том случае, если собственник объекта недвижимости привлекает стороннюю организацию для управления своим зданием.

Однако, многие девелоперы предпочитают создавать свои управляющие компании уже после строительства объекта коммерческой недвижимости. Это делается не только из-за нежелания передавать управление своей собственностью в чужие руки, но и для развития своей управляющей компании, которая успешно пробует различные модели управления и при этом не боится быть отстранённой от управления. Постепенно, когда такая компания отшлифует методы управления недвижимостью, происходит выход на рынок услуг брокериджа, позволяющего стать активным игроком на рынке недвижимости вообще.

Магистрант Российской Экономической Школы, Пётр Шелахаев считает, что в России профессиональное управление недвижимостью только начинает выделяться в отдельную сферу предпринимательской деятельности. Он считает, что уже сейчас, основываясь на опыте Москвы и Санкт-Петербурга, стоит говорить о существовании определенных тенденций в развитии этого бизнеса. В настоящее время существует несколько путей появления и развития управляющих компаний.

1. Риэлторские компании, начав с оказания услуг крупным собственникам недвижимости по сдаче в аренду их зданий и помещений, порой постепенно берут на себя часть функций по управлению объектами недвижимости.

2. Компании-застройщики после завершения строительства принимают на себя функции эксплуатирующей компании и по мере расширения этих функций перерастают в управляющие компании.

3. Крупные собственники недвижимости организуют структурные подразделения по управлению принадлежащими им объектами, которые затем перерастают в отдельные управляющие компании.

В настоящее время развитие управляющих компаний ограничивается отсутствием апробированных, открытых для свободного доступа стандартов и методик профессионального управления недвижимостью (существующие управляющие компании вырабатывали свои методики управления методом "проб и ошибок", которые являются их коммерческой тайной), нехваткой квалифицированных специалистов в области управления недвижимостью, слабой развитостью инфраструктуры управления недвижимостью и невозможностью найти профессиональных независимых консультантов по данному вопросу.

Челябинск в этом отношении не становится каким-либо исключением.

Все вышеуказанные управляющие компании прошли или ещё проходят через путь становления, наработки модели управления. Президент гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнёр «IB Group» АйБи Групп) Юрий Борисов указывает на то обстоятельство, что постепенно конкуренция между торговыми объектами увеличится, а это значит, что рынок управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости потребует высококвалифицированных специалистов в этой области. Можно предположить, что если в Челябинске сформируется полноценный рынок таких услуг, то московским компаниям придётся приложить довольно много усилий, чтобы выйти на управление коммерческой недвижимостью Челябинска. Бесспорно, что в Москве и в Санкт-Петербурге такой рынок уже сформировался и приобрёл свои отличительный черты и наработки, которые позволяют его игрокам выходить на региональные рынки. Однако, как замечает управляющий партнёр «IBGroup» Сергей Игонин, собственники торговых объектов весьма неохотно отдают их в управление сторонней организации, предпочитая создавать свои, совершая большинство типичных ошибок в сфере управления недвижимостью.

Но опыт приходит после ошибок и постепенно по уровню качества услуг челябинские управляющие компании выйдут на весьма приличный уровень. Пока же игроки этого рынка подвержены «болезням роста». Вот типичные проблемы управляющих компаний:

  • ограниченный набор управленческих решений, используемый управляющими организациями;
  • отсутствие четких критериев для принятия того или иного управленческого решения;
  • низкая технологичность, длительность и неоправданная сложность процедур при подготовке и принятии решений относительно объектов недвижимости;
  • отсутствии системы делегирования функций управления от собственников объектов недвижимости к специализированным управляющим организациям;
  • отсутствие единых апробированных стандартов и методик управления недвижимостью; 

В Челябинске большинство крупных новых объектов недвижимости управляются именно так, то есть собственник здания создают специализированную управляющую компанию, которая может даже называться как коммерческое здание. 

Например, ООО "Управляющая компания"Офис-центр "Мизар", ООО "Управляющая компания" Челябинск-Сити"Компания "Бизнес -Дом Спиридонов". Всё это – будущие игроки коммерческого рынка аренды, который окончательно сформируется после насыщения рынка коммерческой недвижимости. Многие из этих и других управляющих компаний уже переросли управление первоначальным объектом недвижимости, под менеджмент которого они создавались. Например, «Бизнес-дом “Спиридонов”» управляет офисным зданием на Троицком тракте 11 и офисно-складскими помещениями по Свердловскому тракту 12, что напротив рынка «Северный Двор». Компания «Плаза – ДевелопментСервис», которая осуществляет управление офисным зданием «Аркаим-Плаза» открыта для сотрудничества с собственниками практически любого объекта нежилой недвижимости.

Вот типичный набор услуг, которые предоставляют управляющие компании в Челябинске, в частности «Плаза – ДевелопментСервис».

  • Покупка и продажа крупных объектов коммерческой недвижимости;
  • Покупка офисной , торговой, складской, индустриальной недвижимости;
  • Эффективная продажа коммерческой недвижимости;
  • Реализация площадей;
  • Формирование пула арендаторов/покупателей;
  • Обеспечение документооборота для работы с потенциальными клиентами (договора аренды/субаренды или продажи, приложения к ним регламентирующие деятельность потенциальных клиентов, положения, инструкции, правила пользования и т.п.);
  • Согласование юридических условий размещения арендаторов/покупателей с условиями стратегии позиционирования и развития объектов коммерческой недвижимости;
  • Проведение переговоров с потенциальными клиентами;
  • Согласование финансовых условий;
  • Согласование инженерно-технических условий размещения арендаторов/покупателей с требованиями администрации объекта;
  • Разработка или корректировка тарифной сетки;
  • Подбор крупных арендаторов/покупателей заключение предварительных договоров с внесением гарантийного платежа или предоставления банковской гарантии;
  • Заключение протоколов о намерениях с потенциальными арендаторами/покупателями площадей ;
  • Заключение договоров аренды/продажи;
  • Обеспечение финансовых гарантий потенциальных арендаторов/покупателей по договорам аренды или продажи площадей;
  • Формирование и контроль электронного реестра арендаторов/покупателей по платежам и договорам;
  • Контроль над соответствием арендаторов/покупателей разработанной концепции объектов коммерческой недвижимости;
  • Организация системы управления объектов коммерческой недвижимостим до ввода в эксплуатацию.

Из отдельных и самостоятельных игроков на рынке управления коммерческой недвижимостью в Челябинске можно выделить компанию «Чистые активы», которая позиционирует себя как фундамент для формирования полноценного рынка управления, который в Челябинске практически отсутствует.

В среднем, уровень официальных зарплат управляющих в сфере коммерческой недвижимости колеблется от 40 до 50 тысяч рублей, что делает такую профессию довольно привлекательной. Разумеется, никто из управляющих не раскроет реальную цифру дохода. В Челябинске можно получить образование, которое позволило бы управлять недвижимостью в разных ВУЗах и на разных специальностях. Например, в ЮУРГУ, на архитектурно-строительном факультете. Однако, стоит обратить внимание, что уровень доверия к дипломам зарубежных образовательных учреждений гораздо выше и повышать квалификацию необходимо именно там. Ведь Челябинск идёт по стопам остальных крупных городов и в этом отношении ему немного легче, так как мировой и российский опыт и наработки в сфере управления коммерческой недвижимостью стоит использовать в полном объёме.

август 2007 - Кировка.Ru.,
http://www.kirovka.ru/articles/print.php?article=211

Поделиться:

Новости

С Днём города!
13сентября
13 сентября Челябинску исполнился 281 год!
С днём знаний!
01сентября
Поздравляем с днём знаний!
«Аркаим-Плаза» - самый титулованный бизнес-центр Челябинска
21августа
Бизнес-центр «Аркаим-Плаза» из года в год подтверждает свою лидирующую позицию на рынке коммерческой недвижимости
Все новости»
Презентация «Аркаим Плаза»

Наши партнеры

Бизнес-центр «Аркаим-Плаза» г. Челябинск, ул. Карла Маркса 38. Телефон: (351) 239-15-15 2017 © ООО «Плаза ДС»